현장정보
건물 하자 vs 임차인 과실 — 곰팡이·누수·역류 책임 소재 5가지 판단 기준
임차 종료 시 *곰팡이·누수 자국·역류 흔적*에 대해 *임대인은 임차인 과실*이라 주장하고 *임차인은 건물 하자*라 주장하면서 보증금 차감 분쟁이 발생합니다. 책임 소재는 *입주 시점 사진·사용 패턴·구조 점검·증빙·계약서 조항* 5가지 기준으로 판정됩니다. 잘못된 입증 부족으로 *명백한 건물 하자도 임차인 부담*되거나 *임차인 과실도 임대인 부담*되는 사례가 많아 정확한 판단 기준이 중요합니다.
판정 기준 5가지
기준 1 — 입주 시점 사진
*입주 시 사진이 있다 vs 없다*가 가장 결정적. 입주 사진이 *입주 직전·직후 5분 안 광각*으로 있으면 명백한 비교 가능. 사진 없으면 임차인 과실로 추정되기 쉬움.
기준 2 — 사용 패턴 입증
*환기 부족·흡연·다습 가전 사용* 등 *임차인 과실로 추정될 행동*의 입증 여부. 임대인이 입증 책임이지만, 명백한 흡연·반려동물·과습 환경은 임차인 과실 추정.
기준 3 — 구조적 결함 점검
*외벽 결로·노후 배관·공사 부실* 등 *건물 자체 문제*인지 점검. 입주 5년 이내 신축은 *건설사 하자 보수* 영역, 노후 단지는 *임대인 시설 관리* 영역.
기준 4 — 임대차 계약서 조항
*흡연 금지·반려동물 금지·일괄 환기 의무* 등 *계약서 명시 조항*이 있으면 위반 시 임차인 과실. 조항 없으면 *명백한 사용 패턴 입증*이 임대인 책임.
기준 5 — 발생 시기·범위
*입주 후 며칠 만에 발생*했다면 임차인 사용과 무관 — 건물 하자 가능성. *입주 1년 이상 후 점진적 발생*은 사용 패턴 영향. 발생 시기·확장 패턴 기록이 핵심.
임대인 곰팡이 책임·임차인 곰팡이 — 책임 소재 판정
결로 곰팡이 — 임대인 60% : 임차인 40%
*외벽 결로·창문 결로* 곰팡이는 *구조적 결로 + 환기 부족*이 복합 원인. 일반적으로 *임대인 60% : 임차인 40%* 합의가 많음. 입주 시 사진·환기 빈도 입증으로 비율 변동.
욕실·주방 곰팡이 — 임차인 60% : 임대인 40%
*욕실·주방* 곰팡이는 *사용 패턴 영향이 큼*. 환기·청소·물기 제거 임차인 의무 — 일반적 임차인 책임. 단 환풍기 고장·실리콘 노후는 임대인 영역.
천장·벽 다수 곰팡이 — 임대인 80% : 임차인 20%
천장·벽 *다수 부위 동시 발생*은 *구조적 결로·누수 의심* — 임대인 영역. 임차인은 환기 부족 일부 책임만.
신축 5년 이내 — 건설사 하자 보수
*입주 5년 이내 신축*은 *건설사 하자 보수 적용*. 임대인이 건설사 청구, 임차인은 무관. 임대인이 자비로 처리한 후 분쟁이면 임차인 청구는 부적절.
임대인 곰팡이 책임·임차인 곰팡이 — 실제로는 겹쳐 있습니다
건물 쪽 원인이면 임대인
단열 부족, 외벽 균열, 누수처럼 건물 자체 문제로 생긴 것이면 대체로 임대인 쪽으로 봅니다. 같은 라인 다른 세대에도 비슷한 증상이 있는지 확인해두면 근거가 됩니다.
생활 방식 쪽이면 임차인
환기를 거의 안 하거나 벽에 가구를 바짝 붙여 공기가 안 도는 경우처럼 사용 방식에서 비롯된 것이면 임차인 쪽으로 봅니다.
섞여 있을 때가 더 많습니다
단열이 약한 벽에 환기까지 부족하면 두 원인이 함께 작용합니다. 저희는 확인한 상태를 사진과 작업확인서로 남겨드리고, 판단은 당사자와 전문가 영역으로 넘깁니다. 어느 편도 들지 않습니다.
곰팡이 하자 보수 — 저희 영역이 아닙니다
원인이 건물 하자면 하자 보수 청구 대상이 될 수 있지만 그 판단과 절차는 저희 영역이 아닙니다. 저희가 드릴 수 있는 건 어디에 어떤 상태로 발생했는지에 대한 기록까지입니다. 단열 개선처럼 구조를 손대는 일은 인테리어 영역으로 안내드립니다.
임대인이든 임차인이든 어느 쪽에서 연락 주셔도 응대합니다. 필요하시면 견적서와 작업확인서를 각각 드려 양쪽이 같은 자료로 협의하실 수 있게 합니다.
누수 — 책임 소재 판정
윗집 누수 — 윗집 책임 (보험 적용)
*윗집에서 새는* 천장 누수는 *윗집 책임*. 임대인·임차인 모두 무관. 윗집 *일상생활배상책임보험*으로 처리. 보험 가입 안 됐으면 자비 보상.
본 세대 매립 배관 누수 — 임대인 책임
*본 세대 매립 배관*에서 누수는 *임대인 시설 관리 영역*. 임차인 무관. 임대인이 공사·보수 부담.
본 세대 노출 배관 누수 — 사용 패턴 영향
*세면대·변기 배관 노후*는 *사용 패턴 + 시설 노후* 복합. 임차인 *과도한 사용 입증*되면 일부 책임. 일반적 임대인 책임.
발코니·베란다 누수 — 외벽 방수 영역
*발코니·베란다* 누수는 *외벽·옥상 방수 영역*. 임대인 영역. 단 발코니 *과적·창문 파손*이 원인이면 임차인 일부 책임.
역류 — 책임 소재 판정
공동 배관 막힘 — 관리사무소 책임
*아파트·빌라 공동 배관* 막힘은 *관리사무소·입대의 책임*. 임차인·임대인 모두 무관. 관리비로 처리.
본 세대 전용 배관 막힘 — 사용 패턴
*본 세대 변기·세면대·욕실 배수구* 막힘은 *사용 패턴 영향*. 음식물·이물질·머리카락 등 임차인 *과실 입증*되면 임차인 책임.
신축 공사 잔재 — 건설사 영역
*입주 1년 이내 신축*에서 공사 잔재(시멘트·필름·자재)로 막힘은 *건설사 영역*. 임대인이 건설사 청구, 임차인 무관.
저층(1~3층) 반복 역류 — 구조적 영역
*저층 반복 역류*는 *공동 배관·하수 처리 용량* 구조 문제. 관리사무소·입대의 영역. 청소·살균은 임대인 부담.
분쟁 해결 절차 4단계
1단계 — 사진·증빙 수집
*입주 시 사진·퇴실 사진·발생 시점 영상*. 양측 모두 보관 + 메타데이터 보존. 청소·복구 견적서·영수증 항목 분리.
2단계 — 직접 협의
서면·카톡·이메일로 *책임 비율 협의*. 합의 도달 시 *합의서 작성* + 보증금 정산. 일반적으로 *60:40 또는 70:30* 합의 다수.
3단계 — 임대차분쟁조정위원회
협의 결렬 시 *임대차분쟁조정위원회 신청*(시·도별·무료~소액). 양측 의견 청취 + 조정안 제시 — *합의되면 법적 효력*. 1~3개월 소요.
4단계 — 소액 사건 소송
조정 결렬 시 *소액 사건 소송*(통화 견적 이하). *법무사·변호사 비용 vs 청구액* 비교 후 결정. 6개월~1년 소요.
🏠 가정집·법인·관리사무소·다중호실 응대 시나리오 — 3가지 케이스
가정집·법인·관리사무소·다중호실 모두 동일하게 응대합니다. 사진 1장 카톡 → 10분 견적 → 30분 응답 → 1시간 출동. 야간·새벽·주말 동일 단가, 추가 요금 없음, 세금계산서 발행 가능.
가정집 — 임대 분쟁 방어
임대 분쟁 방어 자료, 세금계산서 + 작업 사진 + 확인서 풀세트.
법인 사무실 — 임대 갱신 청소
법인 임대 갱신 전 청소, 세금계산서, 분쟁 방어 자료.
법인 매장 — 신규 임차인 인수 전
매장 신규 임차인 인수 전 청소, 영업 외 시간, 세금계산서.
🔍 실제 현장 처리 사례 — 5가지 케이스
실제 처리 사례입니다. 작업 사진 + 세금계산서 + 작업 확인서 풀세트 표준 제공. 비밀 보장·이웃 비노출.
오피스텔 임대인 일괄
오피스텔 임대인 일괄 점검.
빌라 임대인 일괄
빌라 임대인 일괄청소.
원룸 임대인 일괄
원룸 임대인 일괄청소.
상가 폐업 후 신규
상가 폐업 후 신규 인수 청소.
아파트 임대 갱신
아파트 임대 갱신 청소.
결로 곰팡이 책임 — 임대인과 세입자를 가르는 기준
곰팡이 책임은 원인이 건물에 있느냐 생활에 있느냐로 갈립니다. 단열·방수 결함이면 건물 하자 쪽, 환기 부족이면 사용 관리 쪽이지만 결로형은 둘이 함께 얽힌 경우가 잦습니다. 그래서 발생 위치와 침투 깊이 기록이 곧 판단 자료가 됩니다. 저희는 지우기 전에 그 상태부터 촬영해 남깁니다.
자주 묻는 질문
입주 시 사진을 안 찍었어요. 이제 어떻게 입증하나요?
*불리합니다*. 입주 시 사진 없이는 *기존 하자도 임차인 과실로 추정* 위험. 다만 *전 임차인 거주 흔적*(도배 노후·실리콘 균열·바닥 마모)이 *명백한 건물 하자 신호*면 그 부분은 입증 가능. 차후 입주 시는 *입주 직전 사진 13가지 항목 모두* 권장.
임대인이 보증금 70%를 차감하려는데 어떻게 협상하나요?
*항목별 분리 견적서*를 임대인에게 요구. *청소·도배·살균·공사 분리* + 각 항목 *시장 평균가 비교*로 *과다 청구 항목 식별*. 협의 결렬 시 *임대차분쟁조정위원회*가 가장 효율적 (시간·비용 적음). 무대응보다 적극 협의가 이득.
계약서에 흡연 금지 조항이 없는데 흡연 황변 청구가 가능한가요?
*가능하지만 입증 부담*이 큽니다. 흡연 금지 조항 없으면 *임차인 일반 사용 의무 위반*을 입증해야 — 가능하지만 시간·비용 부담. *계약서 작성 시 흡연·반려동물·환기 의무를 명시*하는 것이 표준.
임대차분쟁조정위원회 신청은 어떻게 하나요?
*거주지 시·도청* 또는 *주거복지센터*에 신청. 무료(신청비 통화 견적). 양측 의견 청취 + 조정안 제시 + 합의 시 법적 효력. 1~3개월 소요. 결렬 시에만 소액 소송 진행.
청소 견적서는 분쟁 자료로 활용 가능한가요?
*예, 분리 발급 가능*합니다. *청소·살균·도배·공사 항목별 분리 견적서 + 작업 사진 + 세금계산서*까지 일괄 발급. 임대차분쟁조정위원회·소송에 제출 가능한 *공식 양식*. 사업자등록 133-14-71710.
사진 한 장이면 10분 안에 견적
정확한 비용 안내 + 도착 시간 + 작업 시간까지 사진 3~4장 전송으로 안내드립니다. 야간·새벽·공휴일 추가요금 없습니다.