세입자가 실내에서 담배를 피웠다면 — 원상복구 범위, 비용 청구, 보증금 정산

세입자 흡연 흔적, 집주인이 먼저 확인할 자리

세입자의 실내 흡연 흔적은 천장 모서리와 문틀, 욕실 천장, 옷장 안을 물 묻힌 흰 천으로 닦아 누런 자국이 묻어나는지로 먼저 확인할 수 있습니다. 담배 연기는 위로 올라가 천장 가까운 곳과 손이 잘 닿지 않는 모서리에 타르로 쌓이기 때문에, 벽면 가운데보다 이런 자리에서 흔적이 먼저 드러납니다. 천을 꼭 짜서 한 번만 훑어도 누런색이나 갈색이 묻어나면 담배 타르일 가능성이 큽니다.

• 천장 모서리와 조명 둘레는 연기가 먼저 고이는 자리라 누런 띠가 생기기 쉽습니다.
• 문틀과 경첩 옆, 몰딩 같은 매끈한 면에는 진이 맺혀 아래로 흘러내린 자국이 잘 보입니다.
• 욕실 천장과 환풍기 덮개에는 화장실에서 피운 경우 갈색 방울이 맺혀 있곤 합니다.
• 옷장과 붙박이장은 문을 닫아 두는 공간이라 안쪽 벽에 누런 줄이 남고 냄새도 오래 갑니다.

욕실 천장이나 환풍기에 흔적이 몰려 있다면 화장실 니코틴 청소에서 부위별 상태를 따로 볼 수 있습니다. 이 확인은 흡연 여부를 단정하기 위한 것이 아니라 협의 전에 상태를 기록해 두기 위한 것이며, 올빼미청소도 흡연 여부를 판단하거나 확인서를 써 드리지 않습니다.

원상복구 비용과 손해배상을 청구하는 근거 — 특약과 민법

청구의 근거로 가장 분명한 것은 계약서의 실내 금연 특약이고, 특약이 없다면 민법상 임차인의 보존 의무와 원상회복 의무를 살펴보게 됩니다. 특약이 있으면 무엇을 약속했는지가 문서로 남아 있어 협의의 출발점이 뚜렷합니다. 전자담배까지 포함한다고 적혀 있었다면 다툼의 여지는 더 줄어듭니다.

특약이 없을 때 살펴보는 민법의 일반 원칙은 아래와 같습니다. 이 조문들은 흡연을 따로 언급하지 않으므로, 흡연 흔적이 여기에 해당하는지는 사안마다 따로 판단됩니다.

• 민법 제374조는 물건을 돌려줘야 하는 사람이 돌려줄 때까지 선량한 관리자의 주의로 보존해야 한다고 정합니다.
• 민법 제390조는 채무를 그 내용에 맞게 이행하지 않으면 상대방이 손해배상을 청구할 수 있다고 정합니다.
• 민법 제654조는 빌린 물건을 원상에 회복해 돌려줘야 한다는 제615조를 임대차에 준용합니다.

다만 평소 생활하면서 생기는 정도의 변색과 마모, 이른바 통상 손모는 임차인이 따로 물어 줄 손해로 보지 않는 것이 일반적인 이해입니다. 그래서 실제 쟁점은 흡연 흔적이 이 정도를 넘었는지이고, 거주 기간과 입주 때 상태, 계약 내용에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

이 페이지의 법률 설명은 민법의 일반 원칙을 소개한 것이며 개별 사안의 결과를 알려 드리는 것이 아닙니다. 구체적인 판단은 법률 상담에서 확인하시길 권합니다.

증거는 퇴거 직후, 청소하기 전에 남기세요

흡연 흔적의 증거는 청소나 도배를 하기 전, 퇴거 직후 집이 빈 상태에서 날짜가 남는 사진으로 남겨야 합니다. 다툼이 생기면 결국 입주 때와 퇴거 때의 상태를 비교하게 되는데, 청소를 먼저 해 버리면 비교할 장면이 사라집니다.

1. 입주 때 찍어 둔 사진이나 영상이 있다면 원본 파일 그대로 보관합니다.
2. 퇴거 직후 촬영 날짜가 기록되는 휴대전화로 방마다 천장 모서리와 문틀, 욕실 천장, 옷장 안을 찍습니다.
3. 흰 천으로 닦아 본 자리는 닦은 면과 천에 묻어난 색이 한 장에 나오게 찍어 둡니다.
4. 흡연을 두고 세입자와 주고받은 문자나 메시지는 지우지 말고 날짜가 보이게 저장합니다.
5. 청소를 맡겼다면 업체에서 받은 서류와 사진을 위 자료와 한곳에 모아 둡니다.

올빼미청소가 드리는 작업 전후 사진은 저희가 한 작업의 기록입니다. 입주 때와 비교할 사진은 집주인께서 직접 남겨 두셔야 하고, 두 자료를 함께 두면 어떤 상태를 어떻게 정리했는지 순서대로 보여 줄 수 있습니다. 세입자 쪽에서 퇴거 전에 무엇을 할 수 있는지는 흡연 세입자 퇴거 전 청소에 따로 정리했습니다.

청소로 되는 범위와 도배 영역을 나눈 견적

청소비와 도배비는 나눠서 견적과 영수증을 받아 두는 것이 보증금 정산 협의에 도움이 됩니다. 한데 묶은 금액만 보여 주면 세입자는 어느 부분이 왜 필요한지 따지기 어렵지만, 닦아서 되는 부분과 도배가 필요한 부분이 나뉘어 있으면 항목별로 설명할 수 있습니다.

사진처럼 문이나 문틀같이 매끈한 면에 흘러내린 진은 닦아서 밝힐 수 있는 쪽에 속합니다. 반면 냄새가 깊이 밴 종이 벽지는 올빼미청소가 직접 걷어내고, 걷어낸 뒤 드러난 시멘트 벽면에 밴 냄새까지 처리합니다. 새 벽지를 바르는 도배는 하지 않으니 도배 업체에 맡기시면 되고, 그러면 청소 견적서와 도배 견적서가 자연스럽게 나뉩니다. 부위별 기준은 담배로 누렇게 변한 벽지·천장에서 자세히 볼 수 있습니다.

세입자와 협의가 안 될 때 도움받을 곳

보증금 정산을 두고 협의가 막히면 요구 내용을 내용증명으로 보내 기록을 남기고, 주택임대차분쟁조정위원회의 조정이나 대한법률구조공단의 상담을 이용할 수 있습니다. 먼저 사진과 견적서를 보여 주며 항목별로 이야기해 보고, 대화가 이어지지 않을 때 다음 단계로 넘어가는 것이 보통입니다.

• 내용증명은 어떤 내용을 언제 보냈는지 우체국을 통해 증명해 두는 방법이라, 이후 절차에서 주고받은 경과를 보여 주는 자료가 됩니다.
• 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하면 소송으로 가기 전에 양쪽 의견을 맞춰 볼 수 있습니다.
• 대한법률구조공단은 국번 없이 132로 전화해 법률 상담을 받을 수 있습니다.
• 청구 금액이 3,000만 원 이하라면 소액사건 절차를 이용할 수 있습니다.

어떤 절차가 맞는지, 어디까지 청구할 수 있는지는 사안마다 달라 이 페이지에서 단정할 수 없으니 구체적인 판단은 법률 상담에서 확인하세요. 상담을 받으실 때는 계약서와 입주·퇴거 사진, 업체 서류를 함께 가져가시면 사실관계를 설명하기 쉽습니다.

다음 세입자와의 계약에서 분쟁 줄이기

다음 계약에서는 실내 금연 특약을 적고 입주 날 사진을 양쪽이 나눠 가지면 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다. 이번 협의가 어려웠던 이유가 기준과 비교 자료가 없어서였다면, 다음에는 계약 단계에서 그 두 가지를 먼저 마련해 두면 됩니다.

• 특약에 실내 흡연 금지를 적고, 전자담배와 궐련형 전자담배도 포함하는지 함께 적어 둡니다.
• 입주 날 집주인과 세입자가 같은 사진을 나눠 갖고, 천장 모서리와 욕실 천장, 옷장 안도 빠뜨리지 않습니다.
• 퇴거 때는 입주 때와 같은 자리를 같은 방향에서 찍어 비교할 수 있게 합니다.
• 니코틴 청소를 마친 뒤 받은 작업 후 사진은 다음 계약의 입주 상태 기록으로도 쓸 수 있습니다.

전자담배 흔적은 연초와 다르게 남기 때문에 특약에서 빠뜨리지 않는 것이 좋습니다. 어떻게 남는지는 전자담배 벽지 변색과 끈적한 막에서 볼 수 있고, 특약 문구는 공인중개사나 법률 상담에서 확인하시면 됩니다.

다음 입주일에 맞춰 의뢰하는 순서

흡연 세대 원상복구는 다음 세입자의 입주일에서 거꾸로 계산해 니코틴 작업, 도배, 입주청소 순서로 일정을 잡으시면 됩니다. 이 순서가 바뀌면 새 벽지나 막 끝낸 입주청소 위에 다시 손을 대야 하므로, 퇴거일이 정해지는 대로 사진부터 보내 주시는 것이 좋습니다.

1. 퇴거 직후 증거 사진을 먼저 찍습니다.
2. 천장과 벽, 욕실, 옷장 안 사진을 보내 주시면 30분 내 회신으로 범위를 안내합니다.
3. 현장을 보고 견적을 확정하고, 컨펌하신 뒤 작업을 시작합니다.
4. 닦아내기, 중화, 탈취(ULV 미세 분무), 환기 순서로 작업하고 당일 검수 후 마감합니다.
5. 벽지를 걷어낸 방이 있으면 그다음에 도배 업체가 새 벽지를 바릅니다.
6. 마지막으로 입주청소를 마치고 다음 세입자를 맞습니다.

작업에 걸리는 기간은 집 상태와 범위에 따라 달라 미리 숫자로 말씀드리기 어렵습니다. 대신 접수는 24시간 받고 작업은 야간이나 주말, 공휴일에도 할 수 있으니, 퇴거일과 다음 입주일 사이가 짧다면 그 점을 처음 연락하실 때 알려 주세요.

청소 비용과 받으시는 서류

집주인이 맡기시는 경우에도 비용은 사진이나 현장을 보고 정하며, 확정한 견적을 컨펌하신 뒤에 작업하므로 작업 중 추가 요금이 생기지 않습니다. 퇴거 뒤에는 대개 집이 비어 있어 짐을 옮길 일이 적고, 범위는 면적과 물든 정도, 작업할 부위, 벽지를 걷어내는지에 따라 정해집니다. 출장비는 따로 받지 않으며, 기준은 담배냄새 제거 비용 기준에 정리해 두었습니다.

• 견적서와 세금계산서, 작업 전후 사진을 드리고 현금영수증도 발행합니다.
• 결제는 카드(할부), 계좌이체, 현금 모두 가능합니다.
• 작업확인서처럼 따로 작성하는 서류는 없으니, 협의 자료는 위 서류와 직접 찍은 사진으로 준비하시면 됩니다.

작업은 비공개로 진행하고 이웃에게 알리지 않습니다. 원룸 건물처럼 여러 호실을 한 번에 맡기실 때는 원룸·오피스텔 담배냄새 제거를, 전체 작업 방식은 담배냄새 제거·니코틴 청소를 함께 보세요.