공장 폐업·이전·임대 만기 원상복구 청소 — 설비를 빼낸 자리의 기름 자국·앵커 가루·폐자재를 명도 인계 상태로
공장 원상복구 청소는 설비를 빼낸 뒤에 시작합니다. 설비 자리의 기름 막·앵커 구멍 가루·라인 테이프·폐자재를 걷어내고 바닥·벽·트렌치를 세정해 임대인이 확인하는 인계 상태로 만드는 것이 청소 범위이고, 앵커 구멍 메움·바닥 도장·벽 보수는 마감 영역으로 나뉩니다. 폐자재는 성상별로 허가 협력 처리업체에 연계하고, 반출 전·청소 후 사진을 명도 증빙으로 남깁니다.
공장을 비울 때 가장 늦게 드러나는 것이 설비가 서 있던 자리입니다. 기계를 들어내면 그 아래 몇 년치 기름 막과 앵커 구멍 주변 가루, 바닥에 붙어 있던 라인 테이프, 구석에 쌓인 폐자재가 한꺼번에 나옵니다. 임대인은 그 상태로는 인계를 받지 않고, 보증금 정산이 늦어집니다. 이 페이지는 공장 폐업·이전·임대 만기 때 원상복구 청소를 어떤 순서로 진행하는지, 청소로 되는 범위와 바닥 보수·도장 같은 다른 영역을 어디서 나누는지, 폐자재를 어디로 보내는지, 명도 사진을 어떻게 남기는지를 정리한 안내입니다.
순서가 중요합니다 — 반출 → 폐자재 → 청소 → 인계
| 단계 | 내용 | 담당 |
|---|---|---|
| ① 설비 반출 | 기계·라인·랙 해체와 반출 | 설비 업체·운송 업체 (저희 범위 아님) |
| ② 폐자재 분류·반출 | 남은 자재·집기·포장재·폐유·폐약품을 성상별로 분류, 사진 기록 | 분류·집하는 저희, 운반·처리는 허가 협력 처리업체 연계 |
| ③ 상부·벽 | 트러스·배관 위 분진, 벽·판넬의 테이프·게시물·오염 | 올빼미청소 (고소 구간은 협력 고소팀) |
| ④ 바닥 | 설비 자리 기름 막 탈지·기계 세정, 라인 테이프 제거, 앵커 구멍 가루 흡입, 트렌치·집수정 슬러지 회수 | 올빼미청소 |
| ⑤ 사무동·화장실·기숙사 | 집기 빠진 뒤 바닥·창·도기 세정 | 올빼미청소 |
| ⑥ 인계 | 구역별 전후 사진, 임대인 입회 검수 | 올빼미청소 + 임차인·임대인 |
| 별도 | 앵커 구멍 메움, 바닥 도장·에폭시 재마감, 벽 도장, 배관·전기 원위치 | 마감·설비 영역 (협력 안내 가능) |
②를 건너뛰고 청소부터 들어가면 폐자재를 옮기며 닦은 바닥을 다시 더럽히게 됩니다. 반대로 폐자재만 빼고 바닥을 두면 기름 막이 굳어 갑니다. 저희는 ②와 ③~⑤를 같은 팀이 이어서 진행하는 편성을 기본으로 합니다.
설비 자리에 남는 것 — 기름 막·앵커 가루·라인 테이프
- 기름 막 — 프레스·가공기 자리는 절삭유·윤활유가 분진과 섞여 검은 막이 됩니다. 탈지 약품으로 불린 뒤 기계 세정으로 걷어내고 헹굼·건조합니다. 맨 콘크리트에 깊이 스민 자국은 옅어지는 정도라고 미리 말씀드립니다.
- 앵커 구멍 가루·볼트 잔여 — 구멍 주변 가루를 흡입하고 잘린 앵커 주변을 정리합니다. 구멍을 메우고 바닥을 평탄하게 만드는 일은 마감 영역입니다.
- 라인 테이프·구획 스티커 — 지게차에 눌려 굳은 테이프는 열 연화 후 낮은 각도로 걷어내고 잔여 접착을 탈지 세정합니다. 순서는 공장 바닥 라인 테이프 제거와 같습니다.
- 벽·판넬 — 게시물·테이프·안전 표지 접착 자국, 설비 뒤 벽면의 기름 튄 자국을 닦습니다. 벗겨진 도장은 사진에 표시하고 도장 영역으로 안내합니다.
- 트렌치·집수정 — 가동 중 밀려 들어간 슬러지와 기름이 굳어 있습니다. 회수하지 않으면 인계 후 냄새 민원이 됩니다.
청소로 되는 것과 원상복구 공사로 나뉘는 것
임대차 계약서의 "원상복구"는 청소와 공사를 합친 말이라 담당자가 헷갈리기 쉽습니다. 저희는 견적서에 청소 범위와 그 밖의 영역을 나눠 적습니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 청소 범위(저희 직접) | 바닥 기름·분진·테이프 제거와 세정, 벽·판넬 오염 닦기, 상부 분진, 트렌치·집수정 슬러지, 화장실·사무동·기숙사 세정, 폐자재 분류·집하, 전후 사진 |
| 협력 연계 | 폐자재·폐유 운반·처리(허가 처리업체), 높은 트러스·크레인 레일(협력 고소팀), 바닥 왁스·코팅(함께 진행) |
| 다른 영역(공사) | 앵커 구멍 메움·바닥 평탄, 에폭시·우레탄 재도장, 벽 도장·판넬 부분 손상 복구, 배관·전기·가스 원위치, 칸막이·부속 구조물 해체 |
임대인이 요구하는 "원상복구 범위"가 어디까지인지는 계약서와 입주 당시 사진으로 정해집니다. 저희는 청소 완료 사진을 구역별로 남겨 임대인 확인 자료로 쓰실 수 있게 하고, 공사 영역이 남으면 그 부분을 사진에 표시해 협력 업체 안내 여부를 여쭙습니다.
폐자재·폐유·집기 — 어디로 가는가
공장 폐업 현장에는 일반 사업장폐기물(포장재·목재 파레트·고철)과 지정폐기물(폐유·폐절삭유·폐약품·폐형광등 등)이 섞여 나옵니다. 저희는 폐기물 수집·운반 허가를 직접 보유하지 않아, 성상별로 분류·집하하고 사진을 남긴 뒤 허가 협력 처리업체로 연계합니다. 인계 서류는 배출자(공장)와 처리업체가 작성하며, 저희가 대신 작성한다고 말하지 않습니다. 쓸 수 있는 집기·재고는 임의로 처분하지 않고 반출 전 상태를 촬영해 두어 분쟁 근거를 남깁니다. 집기·재고 정리의 자세한 순서는 창고 정리·비우기 대행에 정리했습니다.
명도 인계 사진 — 이렇게 남깁니다
보증금 정산과 원상복구 분쟁에서 가장 힘이 되는 것이 날짜가 찍힌 구역별 전후 사진입니다. 저희는 반출 직후(청소 전)·청소 후 같은 위치·같은 각도로 촬영합니다. 임대인 입회 검수가 가능하면 그 자리에서 함께 확인하고 당일 마감합니다. 사진 항목과 각도 기준은 청소 전후 사진 체크리스트를 따릅니다.
매각·경매·공실 공장도 같은 방식입니다
공장을 팔거나 경매로 낙찰받아 들어가는 경우, 오래 비어 있던 공실 공장은 설비 자리 오염에 비둘기 배설물·곰팡이·침수 자국이 더해집니다. 순서는 같지만 폐자재 양과 상부 오염이 많아 작업이 늘어납니다. 매수인·낙찰자가 인수 전 상태를 확인하는 자료로도 전후 사진이 쓰입니다. 공실 기간이 길었던 창고·공장의 곰팡이·결로는 공장·창고 곰팡이와 결로에서 이어서 보실 수 있습니다.
원상복구 청소 견적은 면적, 설비 자리 수와 기름 정도, 폐자재 양, 테이프 길이, 사무동·기숙사 포함 여부로 정하며, 반출 전 사진으로 잠정 범위를 드리고 반출 후 실측으로 확정합니다. 명도 기한이 정해져 있으면 그 날짜를 기준으로 작업을 역산해 잡습니다.
비운 자리의 청소 — 실제 현장
직접 촬영한 현장 사진이며, 식별 정보와 위치 정보는 지웠습니다.
자주 묻는 질문
| 질문 | 핵심 답 |
|---|---|
| 설비 해체·반출도 같이 해 주나요? | 기계·라인·랙의 해체와 반출은 설비 업체·운송 업체 영역이라 하지 않습니다. |
| 앵커 구멍을 메우고 바닥 도장까지 되나요? | 구멍 주변 가루 흡입과 바닥 세정까지가 청소이고, 구멍 메움·평탄·에폭시 재도장은 마감 영역입니다. |
| 폐유·폐약품이 남아 있는데 처리되나요? | 성상별로 분류·밀봉해 사진을 남기고 허가 협력 처리업체로 연계합니다. |
| 임대인이 원하는 원상복구 범위를 저희가 판단해 주나요? | 범위는 계약서와 입주 당시 사진으로 정해지는 것이라 저희가 대신 판단하지 않습니다. |
| 명도 기한이 며칠 안 남았는데 가능한가요? | 기한을 기준으로 작업을 역산해 잡습니다. |
| 공장 이전이면 새 공장 입주청소도 같이 되나요? | 나가는 공장의 원상복구와 들어가는 공장의 입주청소를 한 팀이 이어서 맡을 수 있습니다. |
설비 해체·반출도 같이 해 주나요?
기계·라인·랙의 해체와 반출은 설비 업체·운송 업체 영역이라 하지 않습니다. 반출이 끝난 뒤 폐자재 분류부터 청소·인계까지를 맡고, 반출 일정에 맞춰 바로 이어서 들어가도록 조율합니다.
앵커 구멍을 메우고 바닥 도장까지 되나요?
구멍 주변 가루 흡입과 바닥 세정까지가 청소이고, 구멍 메움·평탄·에폭시 재도장은 마감 영역입니다. 사진에 표시해 드리고 협력 업체 안내 여부를 여쭙니다.
폐유·폐약품이 남아 있는데 처리되나요?
성상별로 분류·밀봉해 사진을 남기고 허가 협력 처리업체로 연계합니다. 저희는 수집·운반 허가를 직접 보유하지 않으며, 인계 서류는 배출자와 처리업체가 작성합니다.
임대인이 원하는 원상복구 범위를 저희가 판단해 주나요?
범위는 계약서와 입주 당시 사진으로 정해지는 것이라 저희가 대신 판단하지 않습니다. 대신 청소 완료 사진을 구역별로 남기고, 공사 영역이 남은 곳을 표시해 임대인과 협의하실 자료를 드립니다.
명도 기한이 며칠 안 남았는데 가능한가요?
기한을 기준으로 작업을 역산해 잡습니다. 반출 전 사진으로 잠정 범위를 드리고 반출 직후 들어가며, 야간·주말도 진행합니다.
공장 이전이면 새 공장 입주청소도 같이 되나요?
나가는 공장의 원상복구와 들어가는 공장의 입주청소를 한 팀이 이어서 맡을 수 있습니다. 새 공장은 설비 반입 전 상부·벽·바닥 순서로 진행하며, 준공·입주청소 안내에 정리되어 있습니다.
학원·병원·사무실 폐업은 따로 정리했습니다
공장이 아닌 상가·학원·병원·사무실의 폐업 짐 반출과 원상복구 전 청소는 집기 종류와 건물 절차가 달라 학원과 병원, 사무실 폐업 짐 처리와 폐업 상가 유리 시트지 제거에 따로 정리했습니다.